Zweifamilienhaus bauen – So wird’s was
Etwa ein Drittel aller neu gebauten Häuser sind Zweifamilienhäuser. Erfahre, warum dieser Haustyp so beliebt ist, welche Vor- und Nachteile das Wohnen im Zweifamilienhaus bietet und wie Du den richtigen Anbieter findest. Außerdem zeigen wir durchschnittliche Kosten für die Verwirklichung des Bauvorhabens auf und geben Tipps zur Finanzierung.
- Was genau ist ein Zweifamilienhaus?
- Einliegerwohnung oder gewerbliche Nutzung als Sonderform
- Warum ein Zweifamilienhaus bauen?
- Vorteile von Zweifamilienhäusern
- Nachteile von Zweifamilienhäusern
- Eignet sich ein Zweifamilienhaus für Sie?
- Den richtigen Anbieter finden
- Was kostet ein Zweifamilienhaus?
- Besonderheiten bei der Finanzierung
Was genau ist ein Zweifamilienhaus?
Ein Haus mit zwei vollständig separaten, meist auf zwei Geschosse verteilten Wohnungen unter einem Dach bezeichnet man als Zweifamilienhaus. Hierin liegt auch der entscheidende Unterschied zum Doppelhaus, bei welchem zwei autarke Wohneinheiten mit zwei Dächern, zwei Eingängen usw. nebeneinander gebaut werden:
- Beim Zweifamilienhaus verfügen beide Wohnungen über eine umfassende Ausstattung und sind in der Regel annähernd gleich groß.
- Der beliebte Haustyp wird oft von mehreren Generationen einer Familie oder Verwandten bewohnt.
- Gerade für die Fürsorge im Alter bietet sich dieses Modell an, denn die räumliche Nähe erleichtert zwar die Pflege und gewährleistet gleichzeitig die nötige Privatsphäre.
Da es sich bei einem Zweifamilienhaus um eine größere Version eines Einfamilienhauses handelt, sind in puncto Haustyp und Dachform fast keine Grenzen gesetzt. Möchtest Du beide Wohneinheiten identisch halten, bieten sich zwei Volletagen oder Dachformen mit geringer Neigung an, damit die obere Etage nicht zu viel Fläche aufgrund von Dachschrägen einbüßt.
Auch die Bauweise spielt keine entscheidende Rolle für die Umsetzung: Viele Fertighäuser und Massivhäuser lassen sich auch als Zweifamilienhaus umsetzen.
Einliegerwohnung oder gewerbliche Nutzung als Sonderform
Speziell wenn es um das Zusammenleben mit den Großeltern geht, stellt ein Zweifamilienhaus mit unterschiedlich großen Wohneinheiten eine echte Alternative dar. Die junge Familie braucht oft mehr Platz, den Großeltern oder einem alleinstehenden Elternteil reicht meist eine kleinere Wohnung. Eine sogenannte „Einliegerwohnung“ bietet hier die Lösung.
Ob man ein Haus mit Einliegerwohnung nun als Zweifamilienhaus bezeichnet oder nicht – der Ansatz ist der gleiche. Genau wie beim Zweifamilienhaus lässt sich die Einliegerwohnung vielfältig nutzen:
- Nach dem Zusammenlegen mit den Großeltern wird sie oft von den mittlerweile erwachsenen Kindern genutzt oder zur Tilgung des Restkredits vermietet.
Eine weitere Sonderform stellen Kombinationen aus Wohnung und Praxen, Büroräumen, usw. dar. Egal ob als Arzt, Heilpraktikerin oder Versicherungsmakler: Die gewerbliche Nutzung der zweiten Wohneinheit bietet viele Vorteile und kann sich auch finanziell lohnen.
Informiere Dich immer vorab beim Bauamt und hol die entsprechenden Genehmigungen ein, wenn Du Deine Immobilie gewerblich nutzen möchtest. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) verbietet es, ein Gewerbe im eigenen Haus in einem reinen Wohngebiet ohne ausdrückliche Erlaubnis zu betreiben.
Nach dem Baurecht genießen Wohngebiete einen besonders hohen Anspruch auf Schutz vor Belästigungen. Gewerbliche Tätigkeiten, vor allem solche mit erhöhten Kundenverkehr, haben deshalb oft schlechte Karten in reinen Wohngebieten. Manche Kommunen gestatten Ausnahmen im Bebauungsplan. Nachfragen lohnt sich also.
Die sogenannten „freien Berufe“ dürfen hingegen in den meisten Fällen ihren Wohnraum auch für ihr Gewerbe nutzen, insofern der Anteil des gewerblich genutzten Raumes nicht zu groß und das Kundenaufkommen nicht zu hoch ist. Dazu gehören beispielsweise Notare und Rechtsanwälte, Steuer- und Wirtschaftsprüfer, Ärzte und Zahnärzte, Heilpraktiker, Schriftsteller, Dolmetscher, Designer oder Hebammen. Informier Dich auch hier über die entsprechenden Gesetzesvorgaben.
Wer ein Zweifamilienhaus bauen möchte, entscheidet sich für ein Haus mit zwei getrennten Haushalten. Aufgrund der speziellen Bauweise bringt dieser Haustyp sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich. Hier lohnt sich die Frage, ob diese Art des Wohnens zu den eigenen Ansprüchen passt.
Vorteile von Zweifamilienhäusern
- Mehrere Generationen leben unter einem Dach, wodurch eine gegenseitige Unterstützung möglich ist.
- Wer alleine im Zweifamilienhaus wohnt, kann die zweite Wohnung vermieten und so die Haushaltskasse aufbessern.
- Viele Kosten wie Grundsteuer, Schornsteinfeger- und Kanalgebühren lassen sich aufteilen.
- Im Gegensatz zum Mehrfamilienhaus fallen die Bau- und Wohnkosten durch das geringe Platzangebot niedriger aus.
- Man wohnt nicht gänzlich allein, muss sich aber auch nicht auf eine so große Geräuschkulisse wie beim Mehrfamilienhaus einstellen.
- Die benötigte Grundstücksgröße ist deutlich kleiner als beim Doppelhaus.
- Die Baukosten sind erheblich niedriger als beim Doppelhaus, da weder zwei Dächer noch zwei Eingänge vonnöten sind.
Nachteile von Zweifamilienhäusern
- Das Zweifamilienhaus bietet weniger Privatsphäre als das Einfamilienhaus oder Doppelhaus.
- Größere Baumaßnahmen müssen mit der zweiten Partei abgesprochen werden.
- Wohnungen in Zweifamilienhäusern lassen sich schlechter vermieten als autarke Doppelhaushälften.
- Wird die zweite Wohnung vermietet, müssen sich Mieter und Vermieter einigen.
Zweifamilienhäuser sind also vor allem dann sinnvoll, wenn sich beide Parteien gut miteinander verstehen. Ist dies nicht der Fall, steigt das Risiko für einen Nachbarschaftsstreit mit unter Umständen unschönen Folgen.
Eignet sich ein Zweifamilienhaus für Dich?
Bevor Du Dich für ein Zweifamilienhaus entscheidest, solltest Du die Rahmenbedingungen prüfen:
- Mit wem möchtest Du in diesem Haus leben? Gute Voraussetzungen für ein funktionierendes Zusammenleben im Zweifamilienhaus haben Familien, die entweder mit mehreren Generationen oder als Gleichaltrige mit den jeweiligen Partnern und dem Nachwuchs wohnen wollen. Selbstverständlich eignet sich dieser Typ auch für andere Formen des Zusammenlebens hervorragend. Optimal ist, wenn sich die Parteien sich dauerhaft gut verstehen. Stell Dir vorab immer die Frage: Hat diese Beziehung eine solide Basis?
- Kann ich mir vorstellen, mit dieser Partei/Person unter einem Dach zu wohnen? Auch bei der Vermietung der zweiten Wohneinheit solltest Du die räumliche Nähe und die damit verbundenen Gegebenheiten beachten. Bei der Inanspruchnahme als Praxis oder Büroraum gilt das Gleiche. Prüfe vorab, ob Deine Lebensqualität und Privatsphäre durch die Nutzung beeinträchtigt werden.
Den richtigen Anbieter finden
Steht das Bauvorhaben und ein passendes Grundstück ist gefunden, musst Du Dich jetzt nur noch für einen Anbieter entscheiden. Dabei sollte auf transparente Preise und eine gute Beratung geachtet werden. Viele empfinden es auch als hilfreich, Musterhausausstellungen zu besuchen. Dort kannst Du Dir einen Überblick über die möglichen Haustypen verschaffen:
- Fertighaus
- Holzhaus
- Massivhaus
- Passivhaus
- Plusenergiehaus
- Energiesparhaus
- Ökohaus
- Modularem Haus
- Fachwerkhaus
Beim Fertighaus wird zudem nochmals in einzelne Ausbauvarianten unterschieden:
- schlüsselfertig
- Ausbauhaus
- Bausatzhaus
Baut man ein Zweifamilienhaus, sind die Baukosten höher als bei einem Einfamilienhaus. Immerhin muss die Immobilie Platz für zwei Familien bieten. Da die Kosten jedoch aufgeteilt werden, sind die Baukosten erschwinglich. Wie tief Du tatsächlich in die Tasche greifen musst, hängt von der Größe und Ausstattung des Hauses sowie von der Lage ab. Auch die Frage, ob Eigenleistungen erbracht werden, hat einen großen Einfluss auf die Preisgestaltung.
Die Gesamtkosten für das Zweifamilienhaus setzen sich aus folgenden Posten zusammen:
- Grundstückspreis
- Kosten für den Makler
- Grunderwerbsteuer und Notarkosten
- Baumfällungen, Auffüllungsarbeiten und Grundstücksbegradigung
Hinzu kommen folgende Baunebenkosten:
- Baugrundgutachten und Vermessung
- Bauantrag zur Baugenehmigung
- Erschließung
- Baustrom, Bauwasser und Verbrauchskosten
- Versicherungen beim Hausbau
Auch für die Außenanlage und den Garten entstehen Kosten:
- Garage / Carport
- Anlegen einer Einfahrt
- Terrassen-Kosten
- Pflanzung von Rasen und Hecken
Zu diesen Kosten kommen dann noch die Kosten für das Haus selbst. Je nach Ausstattungsvariante und Größe gibt es schlüsselfertige Zweifamilienhäuser ab knapp 325.000 Euro. Eigenleistungen können den Preis entsprechend senken.
Die zukünftigen Baupreise abzuschätzen, ist aufgrund der ständig steigenden Kosten für Baustoffe schwierig. Als Faustformel kannst Du Dir aber merken: der durchschnittliche Quadratmeterpreis für ein Zweifamilienhaus liegt mittlerweile bei circa 2.000 bis 2.200 Euro. Ein Haus mit zwei Wohneinheiten à 100 qm kostet demnach 400.000 bis 440.000 Euro (reine Hauskosten). Vor allem die Holzpreise explodieren regelrecht, was das Dach deutlich teurer werden lässt. Auch die Verlängerung der Bauzeiten durch den aktuellen Baustoffmangel bedeutet oft eine erhöhte finanzielle Belastung.
Besonderheiten bei der Finanzierung
Bei der Finanzierung eines Zweifamilienhauses solltest Du Vorsicht walten lassen: Für Immobilieninteressenten, welche die Gebäudeteile wie zwei eigenständige Finanzierungsobjekte behandeln, ergibt sich ein steuerlicher Vorteil. Während das gesamte Eigenkapital in die eigene Wohnung fließt, wird die vermietete Wohnung komplett durch ein Darlehen finanziert. Sollte Bedarf bestehen, nimmt der zukünftige Eigentümer für seine eigenen vier Wände ein zweites Baudarlehen auf.
Auch diverse andere Finanzierungsvarianten bieten erhebliche Vorteile und Möglichkeiten. Je nach Energieeffizienz kommen eventuell auch Förderprogramme in Frage. Detaillierte Informationen liefern Ihnen Finanzinstitute oder Anbieter.